Sala fasteigna - Upplýsingaskylda seljanda

Það er að ýmsu að hyggja fyrir seljendur þannig að allt fari vel og mikilvægt er að kaupendur leiti hjá fasteignasala sínum svara við öllu því sem þá vantar upplýsingar um eða þarf að fræðast um í söluferlinu. Sé þess gætt eru mun meiri líkur að fasteignaviðskiptin gangi snuðrulaust fyrir sig og án nokkurrra vandkvæða. Mundu þá gullvægu reglu að upplýsa kaupanda og fasteignasala um allt það sem þú veist eða mátt vita að kaupandi þarfnist vitneskju um!

A. Upplýsingaskylda seljanda

Mikilvægt er að seljandi veiti fasteignasala strax í upphafi þegar fasteignasali vinnur að söluyfirliti yfir eignina sem gleggstar upplýsingar. Við skoðun kaupandans á eigninni er brýnt að seljandi veiti kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita að kaupandi mátti með réttu búast við að fá.

Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamings að upplýsingar voru ekki veittar. Með þessu er átt við að vanræksla upplýsingaskyldu verður að hafa einhverja þýðingu. Annaðhvort að kaupandi hefði aldrei gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina.

Það er því mikilvægt að eign sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir. Mikilvægt er að seljendur hugi mjög vel að skyldu sinni til upplýsingagjafar um eignina en skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda.

B. Afhending og skil

Afhenda skal fasteignina á umsömdum degi og skila henni hreinni. Hafa þarf í huga þá gullnu reglu að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Láta þarf lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Einnig þarf að tilkynna til húsfélags nýjan félagsmann.

C. Uppgjör fasteignagjalda og vaxta

Uppgjör vegna fasteignagjalda og lána miðast við afhendingardag, þ.e. seljandi greiðir þessi gjöld til þess dags.

Staða yfirtekina veðskulda miðast við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi. Hafðu hugfast að kaupanda er heimilt að draga gjaldfallnar afborganir, vexti og kostnað, er seljanda ber að greiða , af þeirri útborgunargreiðslu sem fellur næst á eftir gjalddaga fasteignagjalda og yfirtekinna veðskulda. Uppgjör vegna þess fer fram á fasteignasölunni, annað hvor við undirritun kaupsamnings eða við afsalsgerð.

D. Aflýsing lána

Taktu þér góðan tíma til að aflýsa lánum. Komdu í veg fyrir að kaupandi beiti heimild sinni til þess að halda eftir greiðslu. Ef lán er greitt upp, skaltu fá bréfið afhent og passa uppá að á það sé áritað að því megi aflýsa, þar sem það er að fullu greitt. Afhentu það síðan hlutaðeigandi sýslumannsembætti til aflýsingar. Lánstofnanir senda einnig slík uppgreidd bréf til aflýsingar.

E. Veðleyfi

Varastu að veita kaupanda veðleyfi, sem ekki er getið um í kaupsamningi, nema að höfðu samráði við fasteignasalann þinn.

F. Geymið öll skjöl vegna sölunnar

Gætið réttar ykkar - forðist stimpilsektir - brýnt er að þinglýsa skjölum strax - leitið ráða ef vanda ber að höndum. Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir vegna afborgana af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir!

G. Stimpil- og þinglýsingargjöld

Kaupandi greiðir stimpilgjöld af kaupsamningi og afsali um leið og þau eru lögð inn til þinglýsingar. Ef seljandi lætur umboðsmann undirrita skjöl fyrir sína hönd þarf hann að þinglýsa umboðinu og greiða þinglýsingargjald kr. 2.700,-.

H. Hvar á að afhenda skjal til þinglýsingar / aflýsingar og hvar fást veðbókarvottorð?

Hjá sýslumannsembætti í umdæmi viðkomandi fasteignar.

I. Lántaka - veðflutningur - veðleyfi

Þegar um lántökur eða veðflutning er að ræða, verður lántaki að leggja fram hjá lánveitanda verðmat frá löggiltum fasteignasala, veðbókarvottorð, kvittanir áhvílandi lána og brunabótamatsvottorð þeirrar eignar, sem hann ætlar að veðsetja, auk veðleyfis frá þinglýstum eiganda, sé hann það ekki sjálfur. Reiknaðu með a.m.k 15 dögum til veðflutnings.

Í. Yfirtaka lána

Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán þarf samþykki fyrir yfirtökunni frá viðkomandi kröfuhafa. Seljandi þarf að afla þessa samþykkis frá kröfuhöfum og afla samþykkis þeirra Staðfesting á yfirtöku lána þarf að liggjafyrir við undirritun kaupsamnings. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.

J. Aflestur og hússjóður

Gættu þess að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og að tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Tilkynna þarf húsfélagi um nýjan félagsmann.

K. Uppsögn leigusamnings

Mikilvægt er að huga vel að því að segja upp leigusamningi sé þörf á því með formlegum hætti.

Fasteignasalinn sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda og sér um meðal annars að skjöl skili sér til þinglýsinga þ.e. þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs til að tryggja að hagsmunir beggja séu tryggðir. Eftir að kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar er þinglýsingu að jafnaði lokið á 7 – 15 dögum. Að þinglýsingu lokinni kemur fasteignasali skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi er mikilvægt að láta fasteignasölu vita enda hefur það áhrif á kostnaðaruppgjör í lokin sem fasteignasalinn ber ábyrgð á.

Fasteigninni ber að skila á umsömdum degi hreinni og snyrtilegri. Afhendingardagur eignar er mikilvæg dagsetning enda færist þá ábyrgð og áhætta eignarinnar yfir á kaupanda auk þess sem öll gjöld vegna eignarinnar falla þá á kaupanda. Æskilegt er að kaupandi og seljandi hittist við afhendinguna og yfirfari eignina en hana á að afhenda í því ástandi sem samið hefur verið um. Varðandi fylgifé seldra eigna er fjallað um það í kauptilboði og kaupsamningi, mikilvægt er að ef einhver vafi hvort tilteknir hlutir séu fylgifé að semja um það. Seljandi á við afhendingu að vera búinn láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Þá á seljandi að vera búinn að tilkynna húsfélagi um nýjan félagsmann.

Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla sem hann setur kvörtun fram um án samráðs við seljanda og fasteignasöluna. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla.

FRÁ ÞVÍ KAUPSAMNINGUR ER GERÐUR OG FRAM AÐ AFSALI. Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda en almennt er afsal gefið út um leið og lokagreiðsla er greidd. Við afsal færist eignaréttur alfarið yfir á kaupandann.

Komi á þessum tíma upp að seljandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir oft sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum. Félag fasteignasala hefur boðið félagsmönnum sínum upp á námskeið í sáttamiðlun til að styrkja þá við sáttaumleitanenda er oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og fara dómstólaleiðina þó svo því miður þess þurfi stundum. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir félagsmenn sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda margir félagsmenn er leggja ríkan metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og viðskiptavinir njóti farsællar þjónustu.

GALLAR

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Hafðu í huga að alltaf má þegar um notaðar fasteignir er að ræða finna eitthvað. Þegar um galla er að ræða varðandi notaðar fasteignir er mælt fyrir um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi þannig að um galla sé að ræða. Gallaþröskuldurinn sem hér um ræðir og nánar er fjallað um hér að neðan á ekki við ef seljandi sýnir af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum) enda alvarlegt sannist slíkt.

Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndu vera minni kröfur hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi framhald málsins. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.

Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Mjög varlega þarf að fara í að halda eftir greiðslu. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann almennt sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sáttum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala [email protected].

Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.

Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð til sölumeðferðar eignarinar skal geta þess glögglega.