Ferlið við kaup fasteignar

Þegar kaupandi hefur fundið þá eign sem hann vill gera tilboð í aðstoðar fasteignasalinn hann við uppsetningu kauptilboðsins og gætir hagsmuna hans eins og lög áskilja og veitir góð ráð. Mikilvægt er að hafa í huga að kauptilboð er skuldbindandi og getur sá aðili er gerir kauptilboð orðið skaðabótaábyrgur hætti hann við hafi ekki verið gerðir fyrirvarar. Í kauptilboðinu er kveðið á um með hvaða hætti greiðslur eigi að berast og hvernig greiðslur eigi að berast. Greiði kaupandi með láni er almennt kveðið á um fyrirvara u.m.þ.b. 14 – 21 dag um að kaupandi fái lánsloforð innan þess tíma. Sé lán ekki veitt er kauptilboðið að jafnaði fallið niður og tilkynnir fasteignasalinn seljanda þegar um þá niðurstöðu – má þá segja að málin séu komin á byrjunarreit að nýju. Gangi á hinn bóginn allt eftir og lán fáist boðar fasteignasalinn til kaupsamnings hið fyrsta.
Alltítt er að fyrirvari sé gerður að kaupandi geti selt eign sína og þá setur fatseignasalinn inn í samninginn þann þann tíma sem að sá fyrirvari skal standa.
Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um boðar fasteignasalinn til kaupsamnings en almennt má telja að u.m.þ.b. 4-6 vikur líði frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamningur er gerður. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samninginn. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Fasteignasalinn fer rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir samningsaðilum – ekki hika að spyrja fasteignasalann um allt sem er óljóst.
Mikilvægt er að huga að verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilar kynni sér vel hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa, slíkar breytingar þarfnast alltaf samkomulags milli kaupanda og seljanda (ef báðir skrifa undir kaupsamninginn eru þær breytingar samþykktar). Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum. Fasteignasalinn ber ábyrgð á því að koma kaupsamningnum til þinglýsingar.
Mikilvægt er að gæta þess að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Beri gjalddaga ber upp á helgidag er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.
Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um boðar fasteignasalinn til kaupsamnings en almennt má telja að u.m.þ.b. 4-6 vikur líði frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamningur er gerður. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samninginn. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Fasteignasalinn fer rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir samningsaðilum – ekki hika að spyrja fasteignasalann um allt sem er óljóst.
Mikilvægt er að huga að verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilar kynni sér vel hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa, slíkar breytingar þarfnast alltaf samkomulags milli kaupanda og seljanda (ef báðir skrifa undir kaupsamninginn eru þær breytingar samþykktar). Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum. Fasteignasalinn ber ábyrgð á því að koma kaupsamningnum til þinglýsingar.
Mikilvægt er að gæta þess að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Beri gjalddaga ber upp á helgidag er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur.
FRÁ ÞVÍ KAUPSAMNINGUR ER GERÐUR OG FRAM AÐ AFSALI Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda en almennt er afsal gefið út um leið og lokagreiðsla er greidd. Við afsal færist eignaréttur alfarið yfir á kaupandann.
Komi á þessum tíma upp að kaupandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir oft sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum. Félag fasteignasala hefur boðið félagsmönnum sínum upp á námskeið í sáttamiðlun til að styrkja þá við sáttaumleitanenda er oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og fara dómstólaleiðina þó svo því miður þess þurfi stundum. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir félagsmenn sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda margir félagsmenn er leggja ríkan metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og viðskiptavinir njóti farsællar þjónustu.
AFSAL Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kausamningi á hann rétt á afsali fyrir eigninni.
Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita.
A) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum:
Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð.
B) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs
Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti.
C) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð
Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda. Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda..
D) Ef að lán eru yfirtekin – uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda
Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu.
Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali.
GJÖLD SEM KAUPANDI ÞARF AÐ INNA AF HENDI Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld:
A) Stimpilgjald
Kaupandi greiðir stimpilgjald af kaupsamningi. Stimpilgjaldið nemur0,8 % af fasteignamati eignarinnar. Þegar um fyrstu eign er greitt hálft stimpilgjald þ.e. 0,4%. Þegar fyrirtæki kaupa eign er greitt 1,4% stimpilgjald. Þessi gjöld renna í ríkisjóð.
B) Þinglýsingarkostnaður
er kr. 2.700,- af hverju skjali sem þinglýst er.
C) Þjónustu og umsýslugjald
Gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf, hagsmunagæslu í gegnum allt ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl.
1. Aflýsing lána
Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á.
2. Eignaréttur/áritun
Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en afsali hefur verið þinglýst, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður til að tryggja rétt þinn.
3. Ráðstöfun fasteignar
Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi.
4. Samþykki maka
Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr á eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra.
5. Yfirtaka lána
Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa. Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána. Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin.
6. Veðflutningur
Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda.
7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna
Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir.
GALLAR
Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Hafðu í huga að alltaf má þegar um notaðar fasteignir er að ræða finna eitthvað. Þegar um galla er að ræða varðandi notaðar fasteignir er mælt fyrir um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi þannig að um galla sé að ræða. Gallaþröskuldurinn sem hér um ræðir og nánar er fjallað um hér að neðan á ekki við ef seljandi sýnir af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum) enda alvarlegt sannist slíkt.
Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndu vera minni kröfur hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi framhald málsins. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda.
Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Mjög varlega þarf að fara í að halda eftir greiðslu. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann almennt sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sáttum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala [email protected].
Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.
Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð til sölumeðferðar eignarinar skal geta þess glögglega.