Löggildingu sýslumanns þarf til milligöngu um kaup, sölu eða skipti á fasteignum. Hlutverk fasteignasala er að leiða saman kaupanda og seljanda, ber honum að gæta réttmætra hagsmuna beggja.Þú átt rétt á ráðgjöf gegnum allt ferli viðskiptanna frá fasteignasalanum. Skylda að gera samning Fasteignasali skal gera skriflegan samning við kaupanda og greina frá útlögðum kostnaði. Fasteignasali skal hafa ábyrgðartryggingu vegna fjártjóns sem leitt getur af störfum hans eða starfsfólks hans. Fasteignasali skoðar eign og semur rækilegt yfirlit um þau aðalatriði sem máli geta skipt við sölu eignarinnar. Í söluyfirliti lýsir hann m.a. eigninni og ástandi hennar, fyrirhuguðum framkvæmdum, áhvílandi lánum, verði og söluskilmálum. Hann ber ábyrgð á því að upplýsingar sem settar eru fram séu réttar en söluyfirlitið enda það mjög mikilvægt gagn. Fasteignasali skal annast alla skjalagerð varðandi söluna og hvílir sú skylda á honum að sitja alla fundi þar sem skjöl eru undirrituð hverju nafni sem nefnast og votta í framhaldinu skjalagerðina. Hann skal leiðbeina kaupanda rækilega um gerð tilboðs og gerir síðan í framhaldinu kaupsamning og í lok viðskiptana afsal en þá útbýr hann kostnaðaruppgjör milli seljanda og kaupanda varðandi söluna. Fasteign í smíðum skal lýst nákvæmlega miðað við þann tíma þegar kaupandi á að taka við eigninni og byggingarstig skal vera í samræmi við staðla. Félagsmenn innan Félags fasteignasala lúta ströngum siðareglum við störf sín. Auk þess er sú skylda að félagsmenn viðhaldi reglulega fagþekkingu sinni. Félag fasteignasala heldur úti umfangsmikilli sérsniðinni sí/endurmenntun til að auka og treysta faglega hæfni félagsmanna sinna.Öll endurmenntun er gjaldfrjáls fyrir félagsmenn FF.

Samkvæmt lögum um sölu fasteigna hvílir sú skylda á fasteignasala að útbúa söluyfirlit. Söluyfirlitið er mjög mikilvægt skjal sem fasteignasali ber ábyrgð á og hefur að geyma rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Áður en tilboð er gert í eign skal væntanlegum tilboðsgjafa (kaupanda) afhent söluyfirlitið og á hann með nafnritun sinni að staðfesta móttöku söluyfirlitsins og dagsetningu (sönnun að hafi verið kynnt skjalið).Innihald söluyfirlitsins ásamt rækilegri skoðun eignarinnar á að geta orðið grundvöllur ákvörðunar um kaup eignarinnar og um leið hvaða verð kaupandi er tilbúinn að greiða. Fasteignasali á sjálfur að afla þeirra upplýsinga sem fram eiga að koma í söluyfirliti og að auki að skoða fasteignina. Mikilvægt er að kaupandi hugi mjög vel að þessum þætti í ferlinu og fái nauðsynlegar skýringar frá fasteignasala sínum á öllu því í söluyfirlitinu sem hann telur sig ekki hafa nægar upplýsingar um. Í söluyfirliti á einnig að vera til staðar yfirlýsing seljanda að söluyfirlitið sé rétt og samkvæmt bestu vitund hans. Sé söluyfirlit rangt eða villandi getur fasteignasali orðið ábyrgur gagnvart kaupanda sýni hann af sér gáleysi við gerð þess. Í söluyfirliti þarf auk almennrar lýsingar m.a. að koma fram: A. söluverð það sem eigandi óskar að fá fyrir eign sé það ákveðið, B. staðsetning eignar og númer, stærð hennar samkvæmt opinberum skrám, fasteignamat, brunabótamat, byggingarlag og byggingarefni og byggingarár eignar og einstakra hluta hennar ef við á; teikning sem sýni fyrirkomulag innan húss skal jafnan vera fyrir hendi, svo og lóðaruppdráttur sé hann til, C. upplýsingar um ástand eignar og einstakra hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign, D. föst gjöld af eigninni, áhvílandi veðskuldir, kvaðir og önnur eignahöft, samkvæmt veðbókarvottorði; tilgreina skal eftirstöðvar og lánskjör, þar á meðal vexti og verðtryggingu allra áhvílandi veðskulda og kvaða og tilgreina sérstaklega ef skuld er í vanskilum; um þær veðskuldir sem fylgja eiga við sölu skal tilgreina fjölda ógreiddra afborgana, E. kostnaður sem kaupandi hefur af kaupum, þar á meðal þinglýsingarkostnaður, stimpilgjöld, umsýslukostnaður kaupanda, lántökukostnaður sé það unnt o.fl. F. tekjur af eigninni ef um er að ræða eign sem ætluð er til atvinnustarfsemi, G. afhendingarástand eignar sem seld er ófullgerð, og skal það vera í samræmi við staðla sem út eru gefnir af opinberum stofnunum er annast byggingarrannsóknir eða byggingareftirlit, H. húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags, I. eignaskiptayfirlýsing eða samningur sé um fjöleignarhús að ræða, J. önnur atriði sem kunnugt er um, svo sem skýrslur um ástand eignar sem gerðar hafa verið. Algeng vandamál sem komið hafa upp vegna söluyfirlits Nokkuð hefur borið á að tveir eftirfarandi þættir hafi valdið ágreiningi og kaupendur ekki talið að þeirra hafi verið getið með nægjanlegum skýrum hætti. 1) Yfirlýsing húsfélags Mikilvægt er að fyrir liggi yfirlýsing húsfélags m.a. um húsgjöld, yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags , stöðu eiganda gagnvart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags. Þarna er um mikilvægan þátt að ræða sem huga þarf vel að og kaupandi að spyrja um allt sem að er óljóst enda skiptir vitaskuld kaupanda miklu að þessar upplýsingar séu réttar.Upp geta komið mál þar sem framkvæmdir hafa ekki verið samþykktar endanlega en eru fyrirhugaðar, framkvæmdir geta verið hafnar og talsvert ferli fram undan. Þetta er mikilvægt að ræða vel við fasteignasalann enda geta komið upp álitamál.Seljandi þarf einnig að staðfesta að upplýsingar húsfélagsins séu réttar í söluyfirlitinu. 2) Skiptasamningar: Lögum samkvæmt eiga vera til skiptasamningar um öll fjöleignarhús til að hægt sé að selja einstaka hluta þess. 3) Fylgifé Upp geta komið vandamál hvort ýmsir hlutir fylgi með við sölu – helst hefur þetta snúið að tækjum í eldhúsi þ.e. ískáp og uppþvottavél hvor sé hluti af innréttingu,álitamál varðandi hillur og ljós.Mikilvægt að spyrja ef eitthvað er óljóst.

Þegar kaupandi hefur fundið þá eign sem hann vill gera tilboð í aðstoðar fasteignasalinn hann við uppsetningu kauptilboðsins og gætir hagsmuna hans eins og lög áskilja og veitir góð ráð. Mikilvægt er að hafa í huga að kauptilboð er skuldbindandi og getur sá aðili er gerir kauptilboð orðið skaðabótaábyrgur hætti hann við hafi ekki verið gerðir fyrirvarar. Í kauptilboðinu er kveðið á um með hvaða hætti greiðslur eigi að berast og hvernig greiðslur eigi að berast.Greiði kaupandi með láni er almennt kveðið á um fyrirvara u.m.þ.b. 14 – 21 dag um að kaupandi fái lánsloforð innan þess tíma. Sé lán ekki veitt er kauptilboðið að jafnaði fallið niður og tilkynnir fasteignasalinn seljanda þegar um þá niðurstöðu – má þá segja að málin séu komin á byrjunarreit að nýju. Gangi á hinn bóginn allt eftir og lán fáist boðar fasteignasalinn til kaupsamnings hið fyrsta. Alltítt er að fyrirvari sé gerður að kaupandi geti selt eign sína og þá setur fatseignasalinn inn í samninginn þann þann tíma sem að sá fyrirvari skal standa. Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um boðar fasteignasalinn til kaupsamnings en almennt má telja að u.m.þ.b. 4-6 vikur líði frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamningur er gerður. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samninginn. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Fasteignasalinn fer rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir samningsaðilum – ekki hika að spyrja fasteignasalann um allt sem er óljóst. Mikilvægt er að huga að verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilar kynni sér vel hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa, slíkar breytingar þarfnast alltaf samkomulags milli kaupanda og seljanda (ef báðir skrifa undir kaupsamninginn eru þær breytingar samþykktar). Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum. Fasteignasalinn ber ábyrgð á því að koma kaupsamningnum til þinglýsingar. Mikilvægt er að gæta þess að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Beri gjalddaga ber upp á helgidag er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur. Gangi kauptilboð eftir með þeim hætti sem samið er um boðar fasteignasalinn til kaupsamnings en almennt má telja að u.m.þ.b. 4-6 vikur líði frá því kauptilboð er gert og þangað til kaupsamningur er gerður. Þegar fasteignasali gengur frá kaupsamningi veitir hann faglega ráðgjöf og gætir hagsmuna bæði seljanda og kaupanda í hvívetna m.a. þess að réttmætra hagsmuna beggja sé gætt og að ekki séu settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samninginn. Í kaupsamningnum eru njörvuð niður öll samningsákvæði milli kaupanda og seljanda. Fasteignasalinn fer rækilega yfir alla þætti samningsins og skýrir fyrir samningsaðilum – ekki hika að spyrja fasteignasalann um allt sem er óljóst. Mikilvægt er að huga að verði breytingar frá kauptilboði til kaupsamnings að aðilar kynni sér vel hverjar þær eru og hvaða afleiðingar þær kunni að hafa, slíkar breytingar þarfnast alltaf samkomulags milli kaupanda og seljanda (ef báðir skrifa undir kaupsamninginn eru þær breytingar samþykktar). Við kaupsamning er skuldabréfið (lánið) undirritað af bæði seljendum og kaupendum. Fasteignasalinn ber ábyrgð á því að koma kaupsamningnum til þinglýsingar. Mikilvægt er að gæta þess að kaupsamningsgreiðslur séu greiddar á gjalddaga. Seljanda er heimilt að reikna dráttarvexti á vanskil frá þeim degi. Beri gjalddaga ber upp á helgidag er fyrsti virki dagur þar á eftir greiðsludagur. FRÁ ÞVÍ KAUPSAMNINGUR ER GERÐUR OG FRAM AÐ AFSALI Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda en almennt er afsal gefið út um leið og lokagreiðsla er greidd. Við afsal færist eignaréttur alfarið yfir á kaupandann. Komi á þessum tíma upp að kaupandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir oft sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum. Félag fasteignasala hefur boðið félagsmönnum sínum upp á námskeið í sáttamiðlun til að styrkja þá við sáttaumleitanenda er oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og fara dómstólaleiðina þó svo því miður þess þurfi stundum. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir félagsmenn sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda margir félagsmenn er leggja ríkan metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og viðskiptavinir njóti farsællar þjónustu. AFSAL Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kausamningi á hann rétt á afsali fyrir eigninni. Hér á eftir verður getið þess helsta sem varðar uppgjörið og nauðsynlegt er fyrir kaupendur að vita. A) Skipting hússjóðsgjalda í fjölbýlishúsum: Seljandi greiðir venjulegan rekstrarkostnað fram að afhendingardegi, þ.m.t. hefðbundnar greiðslur í hússjóð. B) Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir að samþykki kauptilboðs Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð- eða notagildi eignarinnar nema um annað sé samið. Þetta á við hvort sem framkvæmdir hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hefur verið um annað samið. Mikilvægt er að kaupanda hafi verið tilkynnt áður en hann gerði kauptilboð um framkvæmdir eins og gert er ráð fyrir í söluyfirliti. C) Greiðslur yfirtekinna lána sem gjaldfalla fyrir kaupsamingsgerð Enda þótt það sé skýrt tekið fram í kauptilboði hver skuli vera fyrsti gjalddagi kaupanda á yfirteknum veðskuldum (lánum) þá skal seljandi greiða þá gjalddaga af lánunum sem falla á áður en afsal er undirritað. Seljendur þurfa því að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þar sem hluti greiðslunnar fellur í hlut kaupanda. Það sama gildir um safngreiðslur í framkvæmdasjóð. Við kaupsamning endurgreiðir kaupandi seljanda sinn hlut í þessum greiðslum. Seljendur þurfa að koma afritum af kvittunum til fasteignasala fyrir þessum greiðslum þannig að hægt sé að reikna endurgreiðsluna til seljanda.. D) Ef að lán eru yfirtekin – uppgjör kostnaðar, vaxta, fasteignagjalda Fjárhæð yfirtekinna lána sem tiltekin eru í kauptilboði sýnir uppreiknaðan höfuðstól á kauptilboðsdegi án vaxta. Vextir eru alltaf gerðir upp sérstaklega í fasteignaviðskiptum og miðast skipting þeirra á milli kaupanda og seljanda við afhendingardag. Þannig greiðir seljandi vexti af yfirteknum veðskuldum fram að afhendingardegi en kaupandi eftir þann tíma. Skipting fasteignagjalda miðast einnig við afhendingu. Við undirritun afsals fer fram sérstakt kostnaðaruppgjör milli aðila þar sem vextir af yfirteknum lánum og fasteignagjöld eru gerð upp. Ef ekki liggur fyrir hvenær á að afhenda eignina er uppgjörinu frestað fram að afsali. GJÖLD SEM KAUPANDI ÞARF AÐ INNA AF HENDI Við undirritun kaupsamnings greiðir kaupandi eftirtalin gjöld: A) Stimpilgjald Kaupandi greiðir stimpilgjald af kaupsamningi. Stimpilgjaldið nemur0,8 % af fasteignamati eignarinnar. Þegar um fyrstu eign er greitt hálft stimpilgjald þ.e. 0,4%. Þegar fyrirtæki kaupa eign er greitt 1,4% stimpilgjald.Þessi gjöld renna í ríkisjóð. B) Þinglýsingarkostnaður er kr. 2.700,- af hverju skjali sem þinglýst er. C) Þjónustu og umsýslugjald Gjald sem kaupandi greiðir á grundvelli samnings við fasteignasöluna fyrir ráðgjöf, hagsmunagæslu í gegnum allt ferlið, umsýslu skjala, ferðir í lánastofnanir, til sýslumanns ofl. 1. Aflýsing lána Athugaðu vel rétt þinn til að halda eftir greiðslu, ef seljandi hefur ekki aflýst áhvílandi lánum á umsömdum degi. Aðeins má halda eftir greiðslu sem nemur fjárhæð þess/þeirra láns/lána sem aflýsa á eða nota greiðsluna til þess að greiða lánið upp auk kostnaðar sem falla kann á. 2. Eignaréttur/áritun Mundu að kaupandi fasteignar verður ekki fullkomlega löglegur eigandi fyrr en afsali hefur verið þinglýst, fram að því er hún í sameign seljanda og kaupanda. Þess vegna er nauðsynlegt að þinglýsa afsali þó svo að kaupsamningi hafi verið þinglýst áður til að tryggja rétt þinn. 3. Ráðstöfun fasteignar Aðeins þinglýstur eigandi, afsalshafi, getur ráðstafað (selt eða veðsett) fasteign. Ef þú hyggst selja eignina sem þú átt samkvæmt kaupsamningi, þ.e. afsal hefur ekki verið gefið út, verður fyrri eigandi að árita kaupsamninginn til þess að nýr kaupandi geti þinglýst sínum samningi. 4. Samþykki maka Samþykki maka þinglýsts eiganda þarf fyrir sölu og veðsetningu fasteignar, ef fjölskyldan býr á eigninni eða ef eignin er notuð til atvinnurekstrar beggja hjóna eða annars þeirra. 5. Yfirtaka lána Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán, sem hvíla á eign, þarf samþykki fyrir því hjá viðkomandi kröfuhafa.Staðfesting á yfirtöku lána liggur fyrir við undirritun kaupsamnings eða gengið frá því samhliða kaupsamningsgerð. Lífeyrissjóðir og sumar lánastofnanir óska eftir því að gengið sé frá skuldaraskiptum skriflega annað hvort hjá fasteignasölunni eða hjá viðkomandi lánveitanda. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána.Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin. 6. Veðflutningur Flest lán má flytja milli eigna. Kanna þarf sérstaklega hjá hverri lánastofnun þau skilyrði sem sett eru vegna þessa. Ætlaðu þér a.m.k. 10-15 daga til veðflutnings. Mikilvægt er að leita ráða hjá fasteignasalanum þínum vegna veðflutninga/veðheimilda. 7. Geymið öll skjöl vegna fasteignakaupanna Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir, afborganir af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir. GALLAR Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi.Hafðu í huga að alltaf má þegar um notaðar fasteignir er að ræða finna eitthvað.Þegar um galla er að ræða varðandi notaðar fasteignir er mælt fyrir um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi þannig að um galla sé að ræða.Gallaþröskuldurinn sem hér um ræðir og nánar er fjallað um hér að neðan á ekki við ef seljandi sýnir af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum) enda alvarlegt sannist slíkt. Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndu vera minni kröfur hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi framhald málsins. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Mjög varlega þarf að fara í að halda eftir greiðslu.Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann almennt sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sáttum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala [email protected]. Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð til sölumeðferðar eignarinar skal geta þess glögglega.

Það er að ýmsu að hyggja fyrir seljendur þannig að allt fari vel og mikilvægt er að kaupendur leiti hjá fasteignasala sínum svara við öllu því sem þá vantar upplýsingar um eða þarf að fræðast um í söluferlinu. Sé þess gætt eru mun meiri líkur að fasteignaviðskiptin gangi snuðrulaust fyrir sig og án nokkurrra vandkvæða. Mundu þá gullvægu reglu að upplýsa kaupanda og fasteignasala um allt það sem þú veist eða mátt vita að kaupandi þarfnist vitneskju um! A. Upplýsingaskylda seljanda Mikilvægt er að seljandi veiti fasteignasala strax í upphafi þegar fasteignasali vinnur að söluyfirliti yfir eignina sem gleggstar upplýsingar. Við skoðun kaupandans á eigninni er brýnt að seljandi veiti kaupanda þær upplýsingar sem hann veit eða má vita að kaupandi mátti með réttu búast við að fá. Fasteign telst gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um eignina sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamings að upplýsingar voru ekki veittar. Með þessu er átt við að vanræksla upplýsingaskyldu verður að hafa einhverja þýðingu. Annaðhvort að kaupandi hefði aldrei gert tilboð (kaupsamning) eða boðið lægra í eignina. Það er því mikilvægt að eign sé í samræmi við söluyfirlit og þær upplýsingar sem seljandi veitir. Mikilvægt er að seljendur hugi mjög vel að skyldu sinni til upplýsingagjafar um eignina en skylda seljanda tengist mjög skoðunarskyldu kaupanda. B. Afhending og skil Afhenda skal fasteignina á umsömdum degi og skila henni hreinni. Hafa þarf í huga þá gullnu reglu að skila íbúð í því ástandi sem þú hefðir sjálf/ur viljað taka við henni. Láta þarf lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Einnig þarf að tilkynna til húsfélags nýjan félagsmann. C. Uppgjör fasteignagjalda og vaxta Uppgjör vegna fasteignagjalda og lána miðast við afhendingardag, þ.e. seljandi greiðir þessi gjöld til þess dags. Staða yfirtekina veðskulda miðast við stöðu þeirra í skilum á afhendingardegi. Hafðu hugfast að kaupanda er heimilt að draga gjaldfallnar afborganir, vexti og kostnað, er seljanda ber að greiða , af þeirri útborgunargreiðslu sem fellur næst á eftir gjalddaga fasteignagjalda og yfirtekinna veðskulda. Uppgjör vegna þess fer fram á fasteignasölunni, annað hvor við undirritun kaupsamnings eða við afsalsgerð. D. Aflýsing lána Taktu þér góðan tíma til að aflýsa lánum. Komdu í veg fyrir að kaupandi beiti heimild sinni til þess að halda eftir greiðslu. Ef lán er greitt upp, skaltu fá bréfið afhent og passa uppá að á það sé áritað að því megi aflýsa, þar sem það er að fullu greitt. Afhentu það síðan hlutaðeigandi sýslumannsembætti til aflýsingar. Lánstofnanir senda einnig slík uppgreidd bréf til aflýsingar. E. Veðleyfi Varastu að veita kaupanda veðleyfi, sem ekki er getið um í kaupsamningi, nema að höfðu samráði við fasteignasalann þinn. F. Geymið öll skjöl vegna sölunnar Gætið réttar ykkar – forðist stimpilsektir – brýnt er að þinglýsa skjölum strax – leitið ráða ef vanda ber að höndum. Varðveitið gaumgæfilega öll skjöl sem snerta fasteignaviðskiptin, s.s. kaupsamning, afsal, veðskuldabréf, allar kvittanir vegna afborgana af lánum, greiðslu fasteignagjalda, húsgjalda ofl. Sú hirðusemi kemur sér ávallt vel síðar meir! G. Stimpil- og þinglýsingargjöld Kaupandi greiðir stimpilgjöld af kaupsamningi og afsali um leið og þau eru lögð inn til þinglýsingar. Ef seljandi lætur umboðsmann undirrita skjöl fyrir sína hönd þarf hann að þinglýsa umboðinu og greiða þinglýsingargjald kr. 2.700,-. H. Hvar á að afhenda skjal til þinglýsingar / aflýsingar og hvar fást veðbókarvottorð? Hjá sýslumannsembætti í umdæmi viðkomandi fasteignar. I. Lántaka – veðflutningur – veðleyfi Þegar um lántökur eða veðflutning er að ræða, verður lántaki að leggja fram hjá lánveitanda verðmat frá löggiltum fasteignasala, veðbókarvottorð, kvittanir áhvílandi lána og brunabótamatsvottorð þeirrar eignar, sem hann ætlar að veðsetja, auk veðleyfis frá þinglýstum eiganda, sé hann það ekki sjálfur. Reiknaðu með a.m.k 15 dögum til veðflutnings. Í. Yfirtaka lána Þegar kaupendur eru að yfirtaka lán þarf samþykki fyrir yfirtökunni frá viðkomandi kröfuhafa. Seljandi þarf að afla þessa samþykkis frá kröfuhöfum og afla samþykkis þeirra Staðfesting á yfirtöku lána þarf að liggjafyrir við undirritun kaupsamnings. Huga þarf að því að sumir lánveitendur hækka vaxaprósentu við yfirtöku lána.Fasteignasalinn sér venjulega um tilkynningu um skuldaraskiptin. J. Aflestur og hússjóður Gættu þess að láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum á afhendingardegi og að tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Tilkynna þarf húsfélagi um nýjan félagsmann. K. Uppsögn leigusamnings Mikilvægt er að huga vel að því að segja upp leigusamningi sé þörf á því með formlegum hætti. Fasteignasalinn sér eins og áður segir um að gæta hagsmuna bæði kaupanda og seljanda og sér um meðal annars að skjöl skili sér til þinglýsinga þ.e. þinglýsingu kaupsamnings og skuldabréfs til að tryggja að hagsmunir beggja séu tryggðir. Eftir að kaupsamningi hefur verið þinglýst kemur fasteignasali þinglýstu frumriti til kaupanda. Hvað skuldabréfið (lánið) varðar sem fasteignasali fór með til þinglýsingar er þinglýsingu að jafnaði lokið á 7 – 15 dögum. Að þinglýsingu lokinni kemur fasteignasali skjalinu til lánastofnunar sem greiðir andvirði bréfsins inn á reikning seljanda eða samkvæmt öðrum fyrirmælum aðila. Ef afhendingardagur breytist frá því sem um er samið í kaupsamningi er mikilvægt að láta fasteignasölu vita enda hefur það áhrif á kostnaðaruppgjör í lokin sem fasteignasalinn ber ábyrgð á. Fasteigninni ber að skila á umsömdum degi hreinni og snyrtilegri. Afhendingardagur eignar er mikilvæg dagsetning enda færist þá ábyrgð og áhætta eignarinnar yfir á kaupanda auk þess sem öll gjöld vegna eignarinnar falla þá á kaupanda.Æskilegt er að kaupandi og seljandi hittist við afhendinguna og yfirfari eignina en hana á að afhenda í því ástandi sem samið hefur verið um. Varðandi fylgifé seldra eigna er fjallað um það í kauptilboði og kaupsamningi, mikilvægt er að ef einhver vafi hvort tilteknir hlutir séu fylgifé að semja um það. Seljandi á við afhendingu að vera búinn láta lesa af rafmagns- og hitaveitumælum og tilkynna nöfn nýrra greiðenda. Þá á seljandi að vera búinn að tilkynna húsfélagi um nýjan félagsmann. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla sem hann setur kvörtun fram um án samráðs við seljanda og fasteignasöluna. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. FRÁ ÞVÍ KAUPSAMNINGUR ER GERÐUR OG FRAM AÐ AFSALI Þarna er um að ræða mjög mismunandi tímalengd en hún ræðst af samkomulagi kaupanda og seljanda en almennt er afsal gefið út um leið og lokagreiðsla er greidd. Við afsal færist eignaréttur alfarið yfir á kaupandann. Komi á þessum tíma upp að seljandi telji eignina ekki í samræmi við það sem kveðið hefur verið á um í söluyfirliti, samningum eða því sem seljandi hefur veitt upplýsingar um er rétt að snúa sér til fasteignasalans til ráðgjafar. Fasteignasalinn ráðleggur aðilum um framhald málsins og reynir oft sættir með þeim þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að miðla málum. Félag fasteignasala hefur boðið félagsmönnum sínum upp á námskeið í sáttamiðlun til að styrkja þá við sáttaumleitanenda er oft mjög kostnaðarsamt að leita aðstoðar lögmanna og fara dómstólaleiðina þó svo því miður þess þurfi stundum. Rétt er að benda á að þó svo afsal hafi verið gefið út og í raun afskiptum fasteignasalans sé lokið þá eru oft ýmsir félagsmenn sem veita ráðgjöf þrátt fyrir það, enda margir félagsmenn er leggja ríkan metnað að viðskipti sem þeir hafa haft milligöngu um séu hnökralaus og viðskiptavinir njóti farsællar þjónustu. GALLAR Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi.Hafðu í huga að alltaf má þegar um notaðar fasteignir er að ræða finna eitthvað.Þegar um galla er að ræða varðandi notaðar fasteignir er mælt fyrir um að ágalli þurfi að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru nemi þannig að um galla sé að ræða.Gallaþröskuldurinn sem hér um ræðir og nánar er fjallað um hér að neðan á ekki við ef seljandi sýnir af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum) enda alvarlegt sannist slíkt. Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndu vera minni kröfur hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi framhald málsins. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Mjög varlega þarf að fara í að halda eftir greiðslu.Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann almennt sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sáttum með aðilum. Rétt er að benda á nokkur dómafordæmi sem Félag fasteignasala hefur tekið saman vegna galla á fasteignum sem birt er undir athyglisverðir dómar á heimasíðu Félags fasteignasala [email protected]. Kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja til þegar kaupsamningurinn var gerður. Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana þótt seljandi skoraði á hann um það getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú. Fasteignasali skal tryggja sér ótvírætt umboð frá réttum aðila til þeirrar milligöngu sem hann tekur að sér. Hafi hann einkaumboð til sölumeðferðar eignarinar skal geta þess glögglega.